Schimbarea părților comune în condominiums: aceasta este ceea ce spune legea

Care este disciplina privind părțile comune ale condominii? Ce schimbări sunt permise și ce legea spune despre inovații și utilizări

Schimbarea părților comune în condominiums: aceasta este ceea ce spune legea

Care sunt părțile comune ale condominiumului?

Viața în condominiu este adesea cauza unor certuri diverse: gândiți-vă la contraste privind alocarea cheltuielilor sau dificultățile în găsirea de acorduri pentru a efectua intervenții de întreținere. Multe situații conflictuale se referă la disciplina părțile comune din condominiu.
Ce vrei să spui prin părți comune ale unui condominiu? Care sunt obligațiile și drepturile condominii asupra lor? Pentru a nu fi nepregătită pe această temă, este bine să știți care sunt metodele de utilizare a lucrurilor comune, precum și regulile prevăzute de lege cu privire la schimbările care pot fi făcute și în ce limite.
Partea comună a unei clădiri este descrisă în articol 1117 din codul civil ca părți care aparține la toate condominii într-o manieră indiviza. Condominiumul, de fapt, este o formă particulară de comuniune în raport cu care există co-proprietate a unor spații, tocmai a părților comune.
Pentru a evita litigiile sau cel puțin a reduce posibilitatea litigiului, este mai întâi necesar să știți care sunt părțile comune ale condominii și care sunt comportamentele admise condominii în această privință. Multe îndoieli cu privire la definirea părților comune au fost depășite datorită reformei Condominio implementate cu legea din 2012 cu care au fost introduse clarificări suplimentare în cadrul legii.

Partea comună a pensiunii


Părțile comune pot fi împărțite în trei categorii de macro-uri:

  • părțile clădirii constitutive elemente structurale (pământ, fundație, acoperiș solar, pereți de stâlpi, grinzi portante, uși de intrare, scări, portițe, fațadă curte);
  • zone sau spații destinate realizării serviciu în comun (parcare, concierge, spălătorie);
  • fabrică, instalații sau sisteme a căror utilizare este comună (încălzire, instalații sanitare, canalizare, cisterne, ascensor).

În general, acestea sunt acele părți care sunt destinate în mod structural pentru uz comun și care au caracteristica de a fi instrumentale pentru a se bucura de proprietatea exclusivă.
Lista legiuitorului nu este exhaustivă sau exhaustivă, deoarece alte bunuri pot fi considerate comune, cu condiția să se stabilească caracteristicile menționate anterior.
Am spus că deținerea părților comune este indiviza. Articolul afirmă acest lucru 1119 din Codul civil, conform căruia diviziune è posibil numai dacă utilizarea lucrurilor comune fiecărui condominiu și anterioară nu este mai inconfortabilă consimțământ din toți participanții.

Condominiu de parcare


După cum se stabilește în articol 1118 din codul civil, în comparație cu părțile comune, fiecare condominiu poate fi considerat proprietar în proporție o valoare a respectivului proprietate privată.
Părțile comune trebuie să fie utilizate de condominiums:
- în conformitate cu acestea destinație normală (vom vedea mai târziu cum poate fi modificat același lucru);
- respectarea normelor din reglementarea condominiu;
- fără a compromite o prejudiciu utilizarea obiectului comun de către celelalte condominium-uri.
Participantul la comuniune nu putea renunța la părțile comune, nici măcar pentru a obține o reducere a taxelor de condominiu.
Fiecare condominiu nu poate evita obligația de a contribui la costurile de conservare a părților comune.
Cu toate acestea, legea permite condominii să renunța să utilizeze sistemul de încălzire centrală sau de aer condiționat, în cazul în care nu provin din detașarea lor:
- un dezechilibru în funcționarea sistemului;
- o creștere a cheltuielilor pentru celelalte condominium-uri.
Renuntantului i se va cere în continuare participa la cheltuială întreținerea, conservarea și respectarea extraordinară.
Un alt aspect de reținut, atunci când analizează drepturile fiecărui condominiu este că condominium-ul, în utilizarea proprietății exclusive nu poate prejudiciu drepturile altor condominii asupra proprietăților aflate în proprietatea exclusivă sau provocatoare prejudiciu la părțile comune.În orice caz, este corect să informați administratorul care raportează întâlnirii.

Schimbări la lucrurile obișnuite și reglementarea condominii

Când vorbim schimbări să fie făcută părțile comune a unei clădiri de condominiu este necesar, în primul rând, să se facă referire la regulament de condominiu.
Pentru a evalua dacă este posibil sau nu să se adauge elemente suplimentare, modificați părțile existente, inovații, îmbunătățiri etc. un punct de referință este cu siguranță documentul care reglementează, prin acord între condominii, acele serii de probleme descrise în el.
În cadrul condominii, este una dintre facultățile fiecărui condominiu îmbunătățiri la părțile comune. Inițiativa liberă a individului trebuie să țină seama de anumite limitări: am spus că nu putem compromite bucuria altor condominium-uri sau nu putem face schimbări în utilizarea prevăzută a părților comune.
Prin urmare, nu este posibilă transformarea grădinii într-o parcare prin modificarea utilizării la care este destinată.
Cu toate acestea, în conformitate cu limitele expuse mai sus, fiecare condominiu, pot face unele schimbări destinate îmbunătăți bucurie a părților comune, și pe cheltuiala lor (articolul 1102 din Codul civil).
Diferite de schimbările în cauză, admise unui singur condominiu, sunt cele pe care codul civil le definește drept "zei" inovații, care au caracteristici foarte specifice.
Ele sunt lucrări de transformare care afectează în mod semnificativ utilizarea obișnuită a lucrurilor.
Din acest motiv, este necesară intervenția adunării, care trebuie eliberată cu anumite cvorumuri și nu este niciodată permisă condominii unice.

Inovații în condominiu

Mai jos vom vedea care este procedura care urmează să fie pusă în aplicare pentru a da naștere inovații în zona de condominiu. Inovațiile sunt guvernate de articol 1120 din codul civil care prevede următoarele:

Condominii, cu majoritatea indicată de al cincilea paragraf al tezei. 1136, pot pune toate inovațiile îndreptate spre îmbunătățirea sau utilizarea mai confortabilă sau la eficiența mai mare a lucrurilor comune. Condominiumurile, cu majoritatea indicată de al doilea paragraf al articolului 1136, pot dispune de inovații care, în conformitate cu reglementările sectoriale, se referă la: 1. lucrări și intervenții menite să îmbunătățească siguranța și sănătatea clădirilor și a plantelor; 2. lucrări și intervenții planificate pentru a elimina barierele arhitecturale, a crea locuri de parcare destinate utilizării de către unitățile imobiliare sau imobiliare, precum și pentru producerea de energie prin utilizarea centralelor de cogenerare, a energiei eoliene, solară sau regenerabile de către condominiu sau terțe părți care obțin, cu titlu oneros, un drept real sau personal de a se bucura de trotuarul solar sau de altă zonă comună adecvată; 3. instalarea sistemelor centralizate de recepție radio și de televiziune și accesul la orice alt tip de flux de informații, chiar și prin satelit sau prin cablu, și conexiunile relative la ramură pentru utilizatorii unici, cu excluderea plantelor care nu implică modificări capabile să modifice destinația obiectului obișnuit și să împiedice alte condominii să le folosească în conformitate cu dreptul lor. Directorul este obligat să convoace reuniunea acționarilor în termen de treizeci de zile de la data solicitării unui singur condominiu interesat de adoptarea hotărârilor menționate în paragraful precedent. Cererea trebuie să conțină o indicație a conținutului specific și a procedurilor de realizare a intervențiilor propuse. În caz contrar, administratorul trebuie să invite prompt propunerea proprietarului să furnizeze completările necesare. Sunt interzise inovațiile care pot aduce atingere stabilității sau securității clădirii, care modifică decorul său arhitectural sau care fac ca anumite părți ale clădirii să fie inutilizabile pentru utilizarea sau bucurarea chiar a unui singur condominiu. Art. 1120 cod.

Inovațiile pot fi făcute pe părțile comune ale clădirii.
Prin inovații înțelegem, pe baza noii formulare a codului civil, aceste intervenții îndreptate spre îmbunătățire, de a utiliza mai confortabil, sau al randament mai mare de lucruri comune.

Schimbări în condominiu


După cum este definită de jurisprudență, acestea reprezintă o modificare particulară care face, ca să spunem așa, noul lucru, cu transformări și schimbări ale funcției și destinației originale sau cu o modificare a entității sale substanțiale (a se vedea Casarea 18334/2012).
Majoritatea necesară pentru astfel de inovații este cea a celor prezenți la întâlnire care reprezintă cel puțin două treimi din mii. Majoritatea este necesară pentru alte inovații enumerate în standard. Fie că este vorba de o modificare a utilizării (după cum vom vedea) sau de inovare, intervenția nu poate compromite, securitate, stabilitate și decor arhitectural din binele comun.
O altă limitare, cu condiția doar pentru inovații, este aceea de a face lucrurile comune inutile, de a folosi sau de a se bucura chiar de un singur condominiu.

Schimbarea utilizării preconizate a părților comune

orice schimbări și variații de destinație utilizarea părților comune trebuie să fie deliberată în timpul întâlnirii condominii.
Modificările destinației destinațiilor sunt reglementate de articol 1117 ter, articol introdus cu Reforma condominii care prevede următoarele:

Pentru a satisface nevoile de interes condominiu, adunarea, cu un număr de voturi reprezentând patru cincimi din participanții la condominiu și patru cincimi din valoarea clădirii, poate schimba destinația părților comune.
Convocarea ședinței trebuie să fie înregistrată timp de cel puțin treizeci de zile consecutive în încăperile cu utilizare mai largă sau în spațiile desemnate în acest scop și trebuie făcută prin scrisoare recomandată sau prin mijloace electronice echivalente astfel încât să ajungă cu cel puțin douăzeci de zile înainte de data convocare. Convocarea adunării, sub sancțiunea nulității, trebuie să indice obiectul comun al obiectului modificării și al noii utilizări intenționate. Rezoluția trebuie să conțină declarația expresă că au fost îndeplinite obligațiile menționate la alineatele precedente. Este interzisă modificarea destinației care poate afecta stabilitatea sau securitatea clădirii sau modificarea decorului său arhitectural. Articolul 1117 ter cod. civ.

Acestea sunt modificările care vizează satisfacerea cerințelor privind interesul condominiu pentru care este cerut un cvorum de 4/5 din participanții la condominiu și 4/5 din mii.
Procedura de convocare a ședinței este de asemenea complexă: trimiterea convocării prin scrisoare recomandată sau poștă certificată trebuie să fie primită cu cel puțin douăzeci de zile înainte de data convocării și trebuie să fie trimisă timp de cel puțin treizeci de zile în zonele cu o utilizare mai mare sau în spațiile destinate acestui scop.
Cu articolul 1117 trimestru un standard de referință a fost introdus prin Reforma condominii, a protecție a oricăror acțiuni sau intervenții care ar putea deteriora utilizarea prevăzută a părților comune. Acesta prevede că:

În cazul activităților care afectează în mod negativ și substanțial utilizarea prevăzută a părților comune, administratorul sau condominii, chiar individual, pot fi atenți la executant și pot solicita convocarea ședinței pentru a opri încălcarea, de asemenea prin acțiuni judiciare. Adunarea se pronunță asupra încetării acestor activități cu majoritatea prevăzută în paragraful al doilea al articolului 1136. Art. 1117 trimestrul cod.civ.



Video: Valentine's Day